はい、外国籍の方も自分が住むための住宅を上海で1戸買えます。 条件は、納税か社会保険を途切れずに納めた実績です。
はい、外国籍の方も上海で住宅を買えます。ただし条件つきです。買えるのは住宅1戸、賃貸や転売ではなく自分が住むためのもので、納税か社会保険の記録が途切れずに続く程度に、ここで働くか学んだ実績が必要です。2026年2月26日、上海は上海戸籍を持たない購入者に求める期間を3年から1年に短縮しました。ただしこの通知は外国籍について明記していないので、これを前提に計画を立てる前に続きを読んでください。
5年、6年と暮らして、もう上海を仮住まいだと思わなくなった人たちから、この質問を本当によく受けます。
外国籍でも上海で不動産を買えますか
買えます。しかも枠組み自体は何年も安定しています。中国で生活し、働き、または学ぶ外国人個人が、自分で住むための住宅を1戸購入できる、という決まりです。自分名義で複数持つことや、投資目的で貸し出すためだけに買うことは、この枠の外にあります。必要なのは実際の生活の基盤です。就労許可、居留許可、または学生としての身分と、それを裏づける記録であって、観光の入国スタンプではありません。
買うのは土地そのものではありません。中国の住宅用地には使用権がついていて、通常は購入時点ではなく最初の払い下げの日から70年です。これは普通のことで価格にも織り込まれていますが、契約前に理解しておき、その土地にあと何年残っているかを必ず聞いてください。
2026年2月26日に何が変わったのか
上海の住宅当局とほかの4部門が、通称「滬七条(沪七条)」と呼ばれる一括措置を出し、2026年2月26日に施行しました(上海市住房城郷建設管理委員会、確認すべき公式の出どころです)。上海戸籍を持たない購入者の条件は、いま次のようになっています。
地元で安定した仕事がある人なら、待機期間はもう計画に組み込める長さです。そしてもう一つ、社会保険の記録が資格を数える時計も兼ねている点にも注目してください。社保を省こうと持ちかけてくる雇用主に対する、なかなか有効な反論になります。
外国のパスポートを持つ人には、どう適用されるのか
慎重に、です。そして、実際にない確かさをあるように書くつもりもありません。2月の通知は上海戸籍を持たない購入者、つまり主に他省の中国籍の人に向けて書かれています。境外人士、つまり外国籍についての独立した規定はありません。一方で、1戸かつ自己居住という制限と居住要件を定めた従来の国レベルの枠組みは、撤回されていません。
つまり二つのルールブックが同時に生きていて、通知はその関係を整理していません。実務では、外国籍向けの条件が一般の地元向け条件の上に乗るかたちになるため、新しい基準のほうが短くても、自己居住と1戸という制限はほとんどの外国籍購入者に効きます。英語のサイトのいくつかは、外国籍でも3年の区分で2戸目を買えるようになったと書いています。公式の通知にそうは書かれていませんし、要約を根拠に数千万円を動かしましょうとは、私には言えません。
代わりにすべきこと。手付金を払う前に、パスポート、居留許可、納付記録を持って、買いたい区の不動産取引センター(房地产交易中心)へ行くか、仲介業者に書面での資格確認を取ってもらってください。無料で、半日で済み、契約の日にも有効な唯一の答えです。自分の納付年数が数えられるか、何戸まで持てるかを聞いてください。
中国籍の人と結婚すると、何か変わりますか
変わります。しかも見落とされがちな点です。上海は購入資格を世帯単位(以家庭为单位)で見るので、夫婦は一つの世帯として数えます。外国籍の人が中国籍の人と結婚した場合、二人はまとめて審査され、本人の納付記録ではなく中国籍の配偶者の資格で購入が通ることがあります。
何が変わるかは、配偶者の状況によります。
- 上海戸籍の配偶者なら強い立場です。その世帯は納付月数を問われず、世帯としての購入になります。
- 上海戸籍のない配偶者は、自分の納付期間を持ち込みます。2026年2月26日以降、外環内の1戸なら1年です。あなたより記録が長い、あるいはきれいなら、その人を軸に申請を組み立ててください。
- どちらにしても世帯で一人の購入者として数えるので、配偶者がすでに持っている物件は世帯の枠を使います。上海にすでに住宅を持つ配偶者がいる場合、始める前に計算が変わります。
注意が二つ。世帯単位の審査は長く続いている安定した運用ですが、2026年2月の区分が国籍の異なる夫婦にどう当たるかは、上と同じ未解決の問題です。通知が外国籍に触れていないからです。それから、権利証に誰の名前を載せるかは別の判断なので、契約の席ではなく、落ち着いて決めてください。結婚が視野に入っているなら、外国籍として上海で結婚するガイドでその側面をまとめています。両方のパスポート、結婚証、両方の納付記録を持って取引センターへ行き、世帯としての審査を受けてください。
何を用意しておけばいいですか
- パスポートと居留許可または就労許可の原本。
- 資格期間の証明。必要な月数をすべて満たす、途切れのない社会保険の記録または個人所得税の納税証明。空白があることが、ほかは問題のない購入者がはじかれるいちばん多い理由なので、記録は早めに取り寄せてください。
- 自己居住であるという申告書。所定の様式があります。
- 資金の証明。手付金の分と、海外から送る場合はその資金がどう届いたかを示すきれいな書類の流れ。資金を持ち込むこと自体が一つの手続きです。逆向きの送金については中国から海外へお金を送るガイドでまとめています。あとからではなく、その時々で記録を残してください。
- 本人名義の中国の銀行口座。まだお持ちでないなら、銀行口座ガイドで窓口での流れを説明しています。
上海のマンションは実際いくらしますか
諸費用の前に、まず値札です。価格は環状線によって大きく変わるので、新しめのマンションについて、広さと場所別のおおよその形を出します。外環の近くの1LDKが、都心の2LDKの手付金より安いこともあります。
2026年の目安となる総額で、端数は丸めています。1平方メートルあたりの売り出し価格は、都心でおよそ10万から15万元、内環内で8万から11万元、外環付近で4.5万から6.5万元です(中国房价行情、Numbeo、Global Property Guide)。米ドルは2026年半ばの1ドル約7.2元で換算しました。価格は区、築年数、階によって大きく動くので、見積もりではなく出発点として使ってください。
早めに聞いておく価値があるのが、駐車場と専用の庭やテラス、屋上の扱いです。物件に含めてくれるマンションもあれば、そうでないところもあります。含まれない場合、都心のマンションでは駐車場だけで数百万元の別売りになることもあります。ここは決まりごとではないので、駐車場、物置、庭や屋上は交渉の一部として扱い、約束されたことは署名の前に契約書へ書き込ませてください。
売り出し価格のほかに、何がかかりますか
物件に恋をする前に、取引にかかる費用を見込んでおいてください。小さくありません。
- 契税(契税)。税率は住宅の広さと、それが1戸目かどうかで決まります。よくある区分は、小さめの住戸でおよそ1パーセント、中間で1.5パーセント、広い住戸や2戸目はそれ以上です。正確な数字は取引センターで確定します。この記事のものも含め、ネット上の数字は見積もりではなく計画用の目安として扱ってください。
- 仲介手数料。価格に対する割合で交渉し、通常は売主と買主で分担します。内見を始める前に書面で合意すること。賃貸のときと同じ作法です。
- 修繕積立金と登記費用。控えめですが、確かにかかります。
- 売るときには、保有期間や唯一の住宅だったかどうかによって、増値税と個人所得税がかかることがあります。米国や英国で知られているような、毎年届く固定資産税の請求はありません。
外国籍でも上海で住宅ローンを組めますか
組めます。中国の商業銀行や、こちらにある一部の外資系銀行が扱っています。ただし条件は地元の購入者より厳しめです。頭金は地元の一次取得者より多く、よくあるのは3割前後、それ以上のこともあります。銀行は地元の雇用契約、収入証明、納税記録を求め、審査にもそれなりの時間がかかります。返済期間は残りのビザの有効期間と年齢で頭打ちになることが多く、その分だけ期間が短くなり、毎月の返済額は上がります。
住宅ローンは物件を決めたあとではなく、決める前に事前審査を受けてください。資金が用意できる前提で契約して、それが実現しなかったときの授業料は、銀行の審査部門の考え方を学ぶ代金としては高すぎます。
どれが自分に合うか
地元で安定した仕事があり、きれいな納付記録が1年を超えているなら、おそらく対象に入っています。次にすべきは内見ではなく、書面での資格確認です。記録に空白があるなら、そこを先に直すこと。学生ビザや短期の赴任なら、いまは賃貸のほうがいい答えです。貸し出して収益を得ることを主目的にした購入は、この市場が想定しているものではありません。
普通の住宅か、40年の公寓か。違いに注意
社会保険の期間がまだ足りないと、仲介業者から公寓(コンイュイ)、つまり商業用マンションを勧められることがあります。購入制限の外にあることが多いからです。それは事実で、同時に本物の落とし穴でもあります。公寓は商業用地に建っているので、所有にまつわるほとんどが重いか、制限されていて、戸籍も学区の枠も得られません。近いうちに売るつもりのない小さな住まい、といった限られた計画には合いますが、普通の住宅への安い入り口だと勘違いしないでください。違いは次のとおりです。
純粋に投資として買えますか
外国籍の人には、まず無理です。持てる1戸は自己居住が条件なので、貸し出して収益を得るための複数所有は規則の時点で選択肢から外れます。仮に長く住んで2戸目が認められる立場でも、算数が冷たいのです。上海の賃料と価格の比率は2026年でおよそ2パーセント。家賃だけで価格を取り戻すのに、およそ50年かかる計算で、銀行預金の利息を下回ることも珍しくありません。下に並べたほかの大都市と比べても、上海は下のほうです。ここで買う正直な理由は、利回りではなく、自分が住む家と、信じられる立地です。
2026年の住宅の表面利回り、端数は丸めています。出典はGlobal Property Guide、中国房价行情、各都市の市場レポート。利回りは動くので、見積もりではなく桁の感覚として使ってください。
いま買うのは、実際いい判断ですか
それは、あなたにしか答えられない一点で決まります。どれくらい長くここにいるつもりか、です。買うのが理にかなうのは、入口と出口の両方でかかる費用を吸収できるだけの期間、家賃の代わりになるときです。2年の賭けとしては分が悪い。入るときに契税がかかり、出るときにも税がかかる可能性があり、市場は上り坂ではなく、政策で調整された緩やかな局面にあります。2月の措置が出たのは、市が取引を増やしたいからで、それは価格がどこにいたかを教えてくれます。
どれも、買わない理由にはなりません。2029年に利益を出して売れると見込む家ではなく、10年横ばいでも気分よく持っていられる価格で、自分が住みたい家を買ってください。
孫子は「知彼知己、百戦不殆」と書きました。相手を知り自分を知れば危うくない。自分の計画を読むのと同じ明るさで購入資格の規定を読めば、ここで家を買うことは賭けではなくなります。
よくある質問
外国籍でも上海で複数の物件を買えますか
外国籍向けの枠組みが認めているのは、自己居住のための住宅1戸で、2026年2月の通知は外国籍について別立てで触れていません。英語の要約のなかには3年の区分なら2戸目が可能だとするものもありますが、それを前提にする前に、自分のケースについて書面で確認を取ってください。
中国で住宅を買うには居留許可が必要ですか
就労許可、居留許可、学生としての身分といった実際の居住資格と、それを証明する納付の記録が必要です。観光ビザでは購入資格になりません。
上海に毎年の固定資産税はありますか
自分で住んでいる一般の所有者に対して、米国や英国のように毎年広く課される固定資産税の請求はありません。見込んでおくべきは購入時の契税と、保有期間や事情によってかかる売却時の税です。
マンションの下の土地は自分のものになりますか
なりません。買うのは長期の土地使用権で、住宅用地なら通常70年、しかも購入日ではなく最初の払い下げの日から数えます。その土地にあと何年残っているかを確認してください。
