네, 외국인도 직접 살 집이라면 상하이에서 한 채를 살 수 있습니다. 조건은 세금이나 사회보험을 끊김 없이 납부한 기록입니다.
네, 외국인도 상하이에서 집을 살 수 있습니다. 다만 조건이 있습니다. 살 수 있는 건 주택 한 채, 세를 놓거나 되팔기 위해서가 아니라 직접 살기 위한 집이어야 하고, 세금이나 사회보험 납부 기록이 끊기지 않을 만큼 이곳에서 일했거나 공부한 이력이 있어야 합니다. 2026년 2월 26일 상하이는 상하이 후커우가 없는 매수자에게 요구하던 기간을 3년에서 1년으로 줄였습니다. 다만 이 공고는 외국 여권 소지자를 따로 짚지 않았으니, 이것을 전제로 계획을 세우기 전에 끝까지 읽어 주세요.
5년, 6년을 살면서 더는 상하이를 잠시 머무는 곳으로 여기지 않게 된 사람들이 이 질문을 정말 자주 합니다.
외국인도 상하이에서 집을 살 수 있나요
살 수 있고, 그 틀은 몇 해째 안정적입니다. 중국에서 살거나 일하거나 공부하는 외국인 개인은 직접 거주할 주택을한 채살 수 있습니다. 본인 명의로 여러 채를 모으거나, 순전히 임대 수익을 노리고 사는 것은 이 틀 밖의 일입니다. 필요한 건 실제 생활의 근거입니다. 취업 허가, 거류 허가 또는 학생 신분과 그것을 보여 주는 기록이어야 하고, 관광 입국 도장은 해당되지 않습니다.
사는 것은 토지 자체가 아닙니다. 중국의 주거용 토지에는 사용권이 붙어 있고, 보통 매수 시점이 아니라 최초 불하일로부터 70년입니다. 이는 일반적인 일이고 가격에도 반영되어 있지만, 계약 전에 이해해 두고 그 필지에 몇 년이 남았는지 꼭 물어보세요.
2026년 2월 26일에 무엇이 바뀌었나요
상하이 주택 당국과 다른 네 개 부서가 이른바 후치탸오(沪七条)라 불리는 일곱 가지 조치를 내놓았고, 2026년 2월 26일부터 시행됐습니다(상하이시 주택도시건설관리위원회, 확인해야 할 공식 출처입니다). 상하이 후커우가 없는 매수자의 기준은 지금 이렇습니다.
현지에 안정된 일자리가 있다면 대기 기간은 이제 계획에 넣을 만큼 짧습니다. 하나 더, 여러분의사회보험 기록이 자격을 재는 시계 역할도 한다는 점을 눈여겨보세요. 사회보험을 건너뛰자고 제안하는 고용주에게 꽤 쓸모 있는 반박이 됩니다.
외국 여권 소지자에게는 어떻게 적용되나요
조심스럽게 말씀드리고, 실제로 없는 확실성을 있는 척하지도 않겠습니다. 2월 공고는 상하이 후커우가 없는 매수자, 주로 타 지역 중국 국적자를 위해 쓰였습니다. 징와이런스(境外人士), 곧 외국 국적자에 대한 별도 규정은 없습니다. 한편 한 채와 자가 거주 제한, 거주 요건을 담은 기존의 국가 차원 틀은 폐지되지 않았습니다.
그래서 두 개의 규칙집이 동시에 살아 있고, 공고는 둘의 관계를 정리해 주지 않습니다. 실무에서는 외국인 매수 조건이 일반 현지 조건 위에 얹히는 형태라, 새 기준이 더 짧더라도 자가 거주와 한 채 제한은 대부분의 외국인 매수자에게 그대로 걸립니다. 몇몇 영어 사이트는 외국인도 이제 3년 구간으로 두 번째 집을 살 수 있다고 알렸습니다. 공식 공고에 그렇게 적혀 있지 않고, 요약 하나를 근거로 수억 원을 움직이라고 말씀드릴 생각도 없습니다.
대신 이렇게 하세요.계약금을 내기 전에 여권과 거류 허가, 납부 기록을 들고 원하는 구의 부동산 거래 센터(房地产交易中心)에 가거나, 중개인에게 서면 자격 확인을 받아 오게 하세요. 무료이고 반나절이면 되며, 계약하는 날에도 유효한 유일한 답입니다. 내 납부 연수가 인정되는지, 몇 채까지 보유할 수 있는지 물어보세요.
중국인과 결혼하면 달라지는 게 있나요
있습니다. 그리고 많은 분이 놓치는 부분입니다. 상하이는 자격을가구 단위(以家庭为单位)로 판단하고, 부부는 한 가구로 셉니다. 그래서 외국인이 중국인과 결혼하면 두 사람을 함께 심사하고, 본인의 납부 기록이 아니라중국인 배우자의 자격으로 매수가 성립할 수 있습니다.
무엇이 달라지는지는 배우자에 따라 다릅니다.
- 상하이 후커우가 있는 배우자라면 유리한 위치입니다. 그 가구는 납부 개월 수를 따지지 않고, 가구 단위 매수가 됩니다.
- 상하이 후커우가 없는 배우자는 자기 납부 기간을 가지고 옵니다. 2026년 2월 26일부터 와이환 안의 집 한 채는 1년입니다. 그 기록이 여러분 것보다 길거나 깨끗하다면, 그쪽을 축으로 신청을 짜세요.
- 어느 쪽이든 가구를 한 명의 매수자로 세기 때문에,배우자가 이미 가진 집도 가구의 몫에서 빠집니다. 상하이에 이미 집이 있는 배우자가 있다면, 시작하기 전에 셈이 달라집니다.
주의할 점 둘. 가구 단위 심사는 오래된 안정적인 운영이지만, 2026년 2월의 구간이 국적이 다른 부부에게 어떻게 적용되는지는 위와 같은 미해결 문제입니다. 공고가 외국 국적을 다루지 않기 때문입니다. 그리고 등기부에 누구 이름을 올릴지는 별개의 결정이니, 계약 자리에서가 아니라 미리 신중하게 정하세요. 결혼이 눈앞에 있다면외국인으로 상하이에서 결혼하기 가이드에서 그쪽 이야기를 다룹니다. 두 사람의 여권과 혼인증서, 두 사람의 납부 기록을 들고 거래 센터에 가서 가구 단위 심사를 받으세요.
무엇을 준비해 두어야 하나요
- 여권과 거류 허가 또는 취업 허가 원본.
- 자격 기간 증명.필요한 개월 수를 빠짐없이 채운, 끊김 없는 사회보험 기록이나 개인소득세 납세 증명. 공백이 있다는 것은 다른 조건이 멀쩡한 매수자가 퇴짜를 맞는 가장 흔한 이유이니, 기록은 미리 떼어 두세요.
- 자가 거주 신고서.정해진 양식이 있습니다.
- 자금 증명.계약금에 해당하는 자금과, 해외에서 보내는 경우 그 돈이 어떻게 들어왔는지 보여 주는 깔끔한 서류 흐름이 필요합니다. 자금을 들여오는 것 자체가 하나의 절차입니다. 반대 방향의 송금은중국에서 해외로 돈 보내기 가이드에서 다룹니다. 나중이 아니라 그때그때 기록을 남기세요.
- 본인 명의의 중국 은행 계좌. 아직 없다면은행 계좌 개설 가이드에서 창구에서 벌어지는 일을 설명합니다.
상하이 아파트는 실제로 얼마인가요
수수료 이야기에 앞서 우선 가격표입니다. 가격은 환선에 따라 크게 달라지니, 요즘 지어진 아파트를 기준으로 면적과 위치별 대략적인 윤곽을 보여 드립니다. 와이환 근처의 방 하나짜리가 도심 방 두 개짜리의 계약금보다 쌀 수도 있습니다.
2026년 기준 대략적인 총액이며 반올림했습니다. 제곱미터당 호가는 도심이 약 10만~15만 위안, 네이환 안이 8만~11만 위안, 와이환 근처가 4.5만~6.5만 위안입니다(중국 방가행정, Numbeo, Global Property Guide). 달러는 2026년 중반 기준 1달러 약 7.2위안으로 환산했습니다. 가격은 구와 건물 연식과 층에 따라 크게 흔들리니, 견적이 아니라 출발점으로 보세요.
일찍 물어볼 값어치가 있는 것 하나. 어떤 단지는 주차 공간이나 전용 정원, 테라스, 옥상 사용권을 집에 얹어 주고 어떤 곳은 그렇지 않습니다. 포함되지 않은 경우 도심 단지에서는 주차 공간 하나만으로도 수백만 위안짜리 별도 매수가 되기도 합니다. 정해진 규칙이 아니니 주차와 창고, 정원이나 옥상은 협상의 일부로 다루고, 약속받은 것은 서명 전에 계약서에 넣게 하세요.
호가 말고 또 무엇이 드나요
집에 마음을 빼앗기기 전에 거래 비용을 계산해 두세요. 작지 않습니다.
- 계세(契税).세율은 집의 면적과 첫 집인지에 따라 달라지며, 흔한 구간은 작은 집이 약 1퍼센트, 중간이 1.5퍼센트, 더 넓거나 두 번째 집은 그보다 높습니다. 정확한 숫자는 거래 센터에서 확정됩니다. 이 글의 숫자를 포함해 인터넷의 수치는 견적이 아니라 계획용 추정으로 쓰세요.
- 중개 수수료.가격의 몇 퍼센트로 협상하며 보통 양쪽이 나눠 냅니다. 집을 보러 다니기 전에 서면으로 합의하세요.임차할 때와 같은 원칙입니다.
- 수선충당금과 등기 비용.크지는 않지만 분명히 듭니다.
- 팔고 나갈 때는보유 기간과 유일한 집이었는지에 따라 증치세와 개인소득세가 붙을 수 있습니다. 미국이나 영국에서 익숙한 형태의 연간 재산세 고지서는 없습니다.
외국인도 상하이에서 주택 담보 대출을 받을 수 있나요
받을 수 있습니다. 중국 시중은행과 이곳의 일부 외국계 은행이 취급합니다. 다만 조건은 현지 매수자보다 빡빡합니다. 계약금은 현지 생애 첫 매수자보다 많이, 흔히 30퍼센트쯤, 때로는 그 이상을 잡아 두세요. 은행은 현지 근로계약서와 소득 증명, 납세 기록을 요구하고 심사에도 시간이 제법 걸립니다. 대출 기간은 보통 남은 비자 유효기간과 나이에 맞춰 잘리는데, 그만큼 기간이 짧아지고 월 상환액은 올라갑니다.
대출은 집을 정한 뒤가 아니라 정하기 전에 사전 심사를 받으세요. 나오지 않을 자금을 전제로 서명한 계약은, 은행 심사위원회가 어떻게 생각하는지 배우는 값비싼 방법입니다.
어느 쪽이 나에게 맞을까
현지에 안정된 일자리가 있고 깨끗한 납부 기록이 1년을 넘었다면 아마 대상에 듭니다. 다음 순서는 집을 보러 가는 것이 아니라 서면 자격 확인입니다. 기록에 공백이 있다면 그것부터 정리하세요. 학생 비자나 짧은 파견이라면 지금은 임차가 더 나은 답입니다. 주로 세를 놓아 수익을 내려는 매수는 이 시장이 상정한 그림이 아닙니다.
일반 주택인가, 40년짜리 궁위인가. 차이를 보세요
사회보험 기간이 아직 모자라면 중개인이 궁위(公寓), 곧 상업용 아파트를 권할 수 있습니다. 보통 매수 제한 밖에 있기 때문입니다. 사실이면서 동시에 진짜 함정입니다. 궁위는 상업용 토지에 지어져서 소유에 따르는 거의 모든 것이 무겁거나 제한되고, 후커우도 학교 자리도 얻을 수 없습니다. 곧 되팔 생각이 없는 작은 집처럼 좁은 계획에는 맞을 수 있지만, 일반 주택으로 가는 싼 문이라고 착각하지는 마세요. 차이는 이렇습니다.
순수하게 투자로 살 수 있나요
외국인에게는 사실상 어렵습니다. 가질 수 있는 한 채가 자가 거주여야 하니, 임대 수익용으로 여러 채를 모으는 그림은 규정 자체에서 빠집니다. 오래 살아 두 번째 집이 허용되는 경우라도 셈이 야박합니다. 상하이의 임대료 대비 매매가 비율은 2026년 기준 약 2퍼센트여서, 임대료만으로 집값을 회수하려면 대략 50년이 걸립니다. 은행 예금 이자보다 못한 경우도 흔합니다. 아래 다른 대도시와 견주어도 상하이는 낮은 편입니다. 여기서 집을 사는 정직한 이유는 수익률이 아니라, 직접 살 집과 믿는 입지입니다.
2026년 주거용 총 수익률이며 반올림했습니다. 출처는 Global Property Guide, 중국 방가행정, 각 도시 시장 보고서입니다. 수익률은 움직이니 견적이 아니라 자릿수 감각으로 보세요.
지금 사는 게 정말 좋은 생각일까요
그건 여러분만 답할 수 있는 한 가지에 달려 있습니다. 얼마나 오래 머무를 생각인가입니다. 집을 사는 것이 말이 되는 때는, 들어갈 때와 나올 때 양쪽의 거래 비용을 흡수할 만큼 긴 기간 동안 그 집이 월세를 대신할 때입니다. 2년짜리 베팅으로는 훨씬 불리합니다. 들어갈 때 계세가 붙고, 나올 때도 세금이 붙을 수 있으며, 시장은 오르는 국면이 아니라 정책으로 관리되는 느린 국면에 있습니다. 2월 조치가 나온 이유는 시가 거래를 늘리고 싶기 때문이고, 그 사실이 가격이 어디에 있었는지를 말해 줍니다.
그렇다고 사지 말라는 뜻은 아닙니다. 2029년에 차익을 내고 팔 수 있을 것 같은 집이 아니라, 10년을 제자리걸음 해도 기분 좋게 들고 있을 가격에, 직접 살고 싶은 집을 사세요.
손자는 지피지기 백전불태(知己知彼，百战不殆)라고 썼습니다. 상대를 알고 나를 알면 위태롭지 않다. 내 계획을 읽듯 매수 자격 규정을 또렷이 읽으면, 여기서 집을 사는 일은 더 이상 도박처럼 느껴지지 않습니다.
자주 묻는 질문
외국인이 상하이에서 두 채 이상 살 수 있나요
외국인 매수 틀이 허용하는 것은 자가 거주용 주택 한 채이고, 2026년 2월 공고는 외국 국적자를 따로 다루지 않습니다. 일부 영어 요약은 3년 구간이면 두 번째 집이 가능하다고 하지만, 그것에 기대기 전에 본인 사례에 대해 서면으로 확인을 받으세요.
중국에서 집을 사려면 거류 허가가 필요한가요
취업 허가, 거류 허가, 학생 신분 같은 실제 거주 자격과 그것을 증명하는 납부 기록이 필요합니다. 관광 비자로는 매수 자격이 생기지 않습니다.
상하이에 연간 재산세가 있나요
직접 거주하는 일반 소유자에게 미국이나 영국처럼 매년 널리 부과되는 재산세 고지서는 없습니다. 잡아 두어야 할 세금은 매수할 때의 계세, 그리고 보유 기간과 사정에 따라 매도할 때 붙는 세금입니다.
아파트 아래 토지가 내 것이 되나요
아닙니다. 사는 것은 장기 토지 사용권이고, 주거용 토지는 보통 70년이며 매수일이 아니라 최초 불하일부터 셉니다. 해당 필지에 몇 년이 남았는지 확인하세요.
